住宅ローンを提供している金融機関には非常に多くの種類があります。そのため、自分に合った住宅ローンをどのように探せば良いかわからないと悩む方も多いのではないでしょうか。
今回の記事では、住宅ローンの選び方で押さえておきたいポイントや、金融機関別の住宅ローンの特徴などを詳しく解説していきます。
これから住宅ローンを組もうと考えている方や、現在の住宅ローンの借り換えを考えている方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。
目次
住宅ローンの選び方で押さえたいポイント
住宅ローンを選ぶにあたって、押さえておきたいポイントをいくつか紹介します。これから住宅ローンを組もうと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
金利タイプを決める
まずは、「金利」の面から考えてみましょう。住宅ローンの金利には「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。
変動金利は、返済期間中に適用金利が見直される仕組みの金利タイプです。適用金利の決め方は金融機関によって異なりますが、一般的に半年に一度という頻度で見直されます。
毎月の返済額が一定となる元利均等返済の場合、「5年ルール」を採用している金融機関が一般的です。5年ルールとは、金利の変化に伴う返済額の見直しは最低でも5年ごとに行うとするルールのことで、半年ごとに適用金利が変わったとしても、返済額は5年間変わりません。加えて、金利の見直しによる返済額の上昇幅は125％までとする「125％ルール」が設定されていることも多く、その場合は適用金利が変わったからといって大幅に返済額が変わることはないでしょう。
一方、毎月の元本部分の返済額が一定となる元金均等返済では、5年ルールや125％ルールは適用されません。金利が見直されたタイミングで返済額も変わります。
次に、固定金利には全期間固定金利型と固定金利選択型（特約型）の2種類があります。固定金利選択型（特約型）は5年や10年など一定期間内は適用金利が固定される仕組みの金利タイプです。固定期間が終了すると自動的に変動金利へ移行されます。固定金利を継続したい場合は、改めてその時の金利で固定金利を選択し直すことになります。
全期間固定金利型は、返済期間中一度も金利の見直しを行わない金利タイプです。すべての金利タイプの中で最も金利が高くなりやすいという特徴があります。
変動金利と固定金利のメリット・デメリットをまとめると、以下のようになります。
| 変動金利 | 固定金利 | |
|---|---|---|
| メリット |
|
|
| デメリット |
|
|
変動金利・固定金利の詳細について知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
金融機関を決める
金利タイプを決めたら、金融機関を選択しましょう。住宅ローンの借入先は、大きく分けると以下の3つに分類できます。
- 銀行（民間の金融機関）
- 公的融資（住宅金融支援機構）
- フラット35
民間の銀行が提供する住宅ローンの場合は、ネット銀行や都市銀行、地方銀行、信用金庫など借り入れる銀行の種類によって、金利水準やサービス内容などが変わってきます。審査基準も金融機関によって異なるため、一つの銀行の住宅ローン審査に落ちてしまった場合も、他の銀行の審査で通過するということもあります。
住宅金融支援機構が提供する財形貯蓄を行っている場合は、財形住宅融資という公的融資を受けられる場合もあります。ただし、申し込みに当たってはいくつかの条件をクリアしなくてはいけません。
フラット35は、住宅金融支援機構が提供する全期間固定型の住宅ローンで、全国300以上の金融機関で取り扱われています。
それぞれの金融機関の特徴を把握して、自分に合った借入先を選ぶことが重要です。
金融機関の商品ページで金利を比較する
金融機関をある程度絞ったら、実際に住宅ローンの商品ページで金利を比較していきましょう。
希望する金利タイプの適用金利や条件などを確認して、適用される金利水準を把握します。
ただし、適用される金利は都度見直されるため、実際に借入を行うときの金利は表示されているものとは異なる場合もある点に注意が必要です。また、審査結果によっては、表示金利に上乗せされた金利が適用される可能性もあります。
参考までに、住信SBIネット銀行の住宅ローン商品ページはこちらです。
団体信用生命保険などの付帯サービスを比較する
住宅ローンを選ぶ際は、団体信用生命保険などの付帯サービスの内容も比較しましょう。
近年、団体信用生命保険の保障内容は充実してきており、死亡や高度障害だけでなく、3大疾病やがんも保障するプランも登場しています。
団信の内容について比べる際は、特に以下のポイントを押さえておくのがおすすめです。
- 対象となる病気・ケガ
- 保険金が支払われる条件
- 保険料（金利の上乗せ幅）
まずは、どんな病気やケガが保障されるかをチェックしましょう。がんや生活習慣病など、銀行によってカバー範囲は異なります。
次に、支払い条件も確認します。180日以上の入院や1年以上働けない状態が継続することなど、保険金や給付金の支払いには条件が設定されているケースが多いため、あらかじめ確認しておくのをおすすめします。
最後に保険料を確認します。団信の保険料相当額は住宅ローンの金利に含まれているため、一般的に直接保険料を負担することはありません。ただし、年齢や付加する特約によっては、金利が上乗せされる場合もあります。
このように、表示金利が同水準であったとしても、団信の内容がまったく異なるというケースも考えられるため、単純な金利の低さだけで比べるのではなく、団信の保障内容もしっかりとチェックするようにしましょう。
諸費用などの条件も併せて比較する
住宅ローンの借り入れの際は、金利や団信の内容に加えて、諸費用にも注意が必要です。諸費用の金額は金融機関や物件によっても異なりますが、数十万円〜数百万円かかることもあるため、あらかじめどのくらいの諸費用がかかるかもチェックしておくのをおすすめします。
以下は、住宅ローン契約時にかかる諸費用の例です。
| 事務手数料 | 住宅ローンを契約する際に金融機関に対して支払う手数料 |
|---|---|
| 保証料／保証事務手数料 | 保証会社に保証人となってもらうための費用 |
| 火災保険料 | 火災や水害などの災害に備える保険の費用 |
| 登記関連費用 | 司法書士手数料や登録免許税など登記手続きに必要な費用 |
| 印紙税 | 売買契約書や建築請負契約書、ローン契約書に必要な印紙代 |
金融機関のホームページや借入シミュレーションなどを利用して、どのくらいの諸費用が必要になるかをチェックしておきましょう。
金融機関別 住宅ローンの特徴について
住宅ローンは、どこで借りるかによって金利や手数料、サービス内容などが異なります。ここでは、金融機関別の住宅ローンの特徴について解説していきます。
ネット銀行
ネット銀行が提供する住宅ローンは、一般的に金利が低めに設定されているというメリットがあります。Web上で申し込みや契約手続きを完結できる場合も多く、店舗に来店したり担当者と面談したりする手間が省けます。
なるべく借入金利を抑えたいという方や、手間をかけずに手続きを行いたいという方におすすめです。
メガバンク
メガバンクをはじめとする都市銀行は、全国に幅広く支店を持ち、対面で相談できるのが特徴です。会社としての信用度も高いため、長く借入を行う住宅ローンに関しても安心して利用できるでしょう。
対面での相談も可能なので、住宅ローンについて疑問や不安を抱えている方や、相談しながら手続きを進めたいという方も、利用しやすいというメリットがあります。
ただし、住宅ローン契約時の諸費用や金利は高めに設定されているケースもあるため、契約前にしっかりと確認しておきましょう。
地方銀行
地方銀行は、地元に深く根付いた銀行であるため、申込者の事情に沿った住宅ローン審査が行われやすいというメリットがあります。例えば、個人事業主の方や転職したばかりの方でも、これまでの取引状況によっては柔軟に審査を実施してくれる可能性があります。
ただし、借入金利はネット銀行や大手都市銀行に比べて高く設定される傾向があるため、よく確認しましょう。
公的金融機関
財形貯蓄制度を利用している方の場合、住宅金融支援機構が提供する財形住宅融資も選択肢に入るかもしれません。
財形住宅融資は、返済の開始から終了までの全期間、5年ごとに適用金利を見直す5年間固定金利タイプの住宅ローンです。財形住宅融資の利用には一定の条件が定められているため、利用を希望する際は条件を満たしているか確認しましょう。
- 一般財形貯蓄・財形年金貯蓄・財形住宅貯蓄のいずれかを1年以上継続して行っている方
- 申込日前2年以内に財形貯蓄の預け入れを行っている方
- 申込日における財形貯蓄残高が50万円以上ある方
- 勤務先から住宅について援助（負担軽減措置）を受けられる方
など
また、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行う住宅ローンとして「フラット35」もあります。最長35年間、返済まで金利が変わらない長期固定金利型の住宅ローンです。適用される金利は金融機関によって異なり、借入期間や団信の種類などの条件によっても変動します。
住宅ローン申し込みの流れとは
住宅ローン商品を選んだら、金融機関で申し込みの手続きを行います。申し込みから契約までの主な流れは下記の通りです。
- 事前審査（仮審査）
- 本審査（正式審査）
- 契約手続き
- 融資実行
住宅ローンの審査は、「事前審査（仮審査）」と「本審査（正式審査）」の2段階で行われます。事前審査は、本審査の前に行われる簡易的な審査で、年収や頭金の割合、勤続年数など申込者本人の申告内容に基づいて実施されます。事前審査の結果は3日〜1週間程度で通知されるのが一般的です。
事前審査に通過したら本審査へと進みます。団信に加入するための健康状態の告知や必要書類の提出などを行います。書類内容に基づいてしっかりと審査を行うため、結果が出るまでには1週間〜2週間程度の時間がかかるケースが多いようです。
本審査に通過すると、金融機関との間で金銭消費貸借契約を結びます。同時に、抵当権設定契約や保証委託契約なども締結します。契約書類に不備がなければ、指定した日時に融資が実行され、翌月または翌々月から返済が始まるという流れとなります。
細かいスケジュールは金融機関によっても異なるため、契約手続きを進める際はあらかじめ手続きの流れを確認しておきましょう。
住宅ローンの申し込みの流れについては、以下のページでも詳しく紹介しているため、合わせてチェックしてみてください。
まとめ
住宅ローンを選ぶに当たっては、どうしても金利の低さだけに注目してしまいがちです。しかし、住宅ローンの金利タイプや諸費用などによっても総返済金額は変わってきます。また、同じ金利水準であっても、団信の保障内容が異なるということも考えられるため、さまざまな項目を総合的に比較して検討するのが重要です。
住宅ローンを提供する金融機関はたくさん存在しますが、どこで借りるかによって契約手続きの方法や審査の通りやすさなども異なります。住宅ローンを検討する際は、自分が何を重視するのかを明確にした上で、ニーズに合った住宅ローン商品を選びましょう。また、借入後の口座利便性やサービス等が良いか等も住宅ローンを検討する大切なポイントとなります。
住信SBIネット銀行の住宅ローンは、WEB申し込みコースと対面相談コースの好きな方を選んで手続きを行えるため、幅広い方のニーズに対応しやすいというメリットがあります。ネット銀行だからこその低金利や充実した団信の保障内容なども魅力的です。
毎月どのくらいの返済金額になるか知りたいという方は、借り換えシミュレーションから希望の借入金額と借入期間を入力して、返済金額を試算してみてください。