住宅ローンは何歳までなら借りられる？知っておきたい住宅ローンと年齢の関係について

住宅ローンを契約できる年齢は、金融機関によって異なります。契約する年齢によって、借入期間や借入可能額なども変わってくるため注意しましょう。

特に、住宅ローンの借り換えを行う場合は、年齢が上がってから再度住宅ローンの審査に申し込むこととなるため、注意したい点がいくつかあります。

今回の記事では、「住宅ローンは何歳まで申し込めるのか」「いつまでに完済するのがよいか」といった、住宅ローンと年齢に関する疑問に答えつつ、年齢別の申込時のポイントも紹介します。
これから住宅ローンの申し込みや借り換えを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンはいつまで申し込めるか

住宅ローンの申し込みや契約ができる年齢は、金融機関によって一定の基準が設けられています。例えば、住信SBIネット銀行での借入条件は下記のとおりです。

借入時の年齢が満18歳以上満65歳以下
最終返済時の年齢が満80歳未満

住宅ローンは、一般的に最長35年借り入れることができます。しかし、住宅ローンの申し込みには、借入時の年齢に加えて完済時の年齢にも上限が設けられているため、申し込み年齢によって返済期間も変わってきます。例えば、60歳で借入を申し込む場合、80歳になるまでに返済を終える必要があるため、返済期間は最長でも約20年となります。

さらに、住宅ローンを申し込む際は、原則として団体信用生命保険（団信）への加入も必要です。健康状態に問題があり、告知事項に該当する場合は、団信への加入ができず、住宅ローンを申し込めないかもしれません。
そのため、年齢が上がってから住宅ローンを申し込む場合は、健康状態にも留意しましょう。

借入希望額が通らない可能性があるため注意が必要

年収や借入金額、返済期間などの希望条件が同じであっても、年齢が高いと希望の金額を借りられない可能性があります。借入時の年齢が高いと返済時の年齢も上がってしまうため、返済できなくなるリスクが高まるためです。

特に、50代以降で住宅ローンを組もうと考えている方は、希望額全額を借りられないことも視野に入れておきましょう。無理なく返済を続けるためにも、年齢が上がってから住宅ローンを申し込む際はなるべく自己資金を準備して借入金額を抑えるのをおすすめします。

住宅ローン利用の平均的な年齢

住宅ローンはいつまでに申し込むのが望ましいのでしょうか。住宅ローン契約者の情報を参考に、平均年齢や完済時の年齢の目安について考えていきます。
住宅金融支援機構の「2022年度フラット35利用者調査」によると、フラット35を利用して住宅ローンを組んだ人の年齢別利用割合は下記のとおりです。

年代	2020年度	2021年度	2022年度
30歳未満	15.3％	14.1％	11.9％
30歳代	39.8％	36.2％	34.2％
40歳代	25.4％	26.5％	27.4％
50歳代	12.1％	14.1％	15.6％
60歳代	7.4％	9.0％	10.9％
平均	40.3歳	41.5歳	42.8歳

出典: 住宅金融支援機構　2022年度フラット35利用者調査

フラット35利用者の平均年齢は、2020年度は40.3歳、2021年度は41.5歳、2022年度は42.8歳と徐々に上昇していますが、だいたい40歳近くで住宅ローンを組む人が多いようです。

最も利用割合が高いのは30歳代で、次に40歳代となっています。30歳未満で住宅ローンを組む人の割合はそれほど多くなく、2022年度では約12％です。
50歳代・60歳代で住宅ローンを組む人の割合も、合計すると全体の約4分の1となり、一定数はいることがわかります。

全体的に住宅ローンを組む年齢が上昇傾向にある背景としては、定年の引き上げや再雇用制度の拡大等が考えられます。60歳後半〜70代まで働き続けることを見込んで、50代以降で住宅ローンを組む人が増えていると推測できるでしょう。

住宅ローンを組む年齢について考える場合は、「何歳まで働き続けるか」「毎月の返済金額は無理なく返せる範囲か」などを踏まえた上で、完済時年齢から逆算して返済計画を立ててみましょう。

年代別住宅ローンの申し込みで押さえておきたいポイント

住宅ローンの申し込みにあたっては、完済までの返済計画をしっかりと立てておくことが重要です。年代別に、住宅ローンの申し込み時に押さえておきたいポイントを紹介します。

20代の場合

20代で住宅ローンを申し込む場合、借入期間を長く設定しやすいというメリットがあります。借入期間35年でローンを組んだとしても、働いている間に完済を迎える可能性が高いため、年齢を理由に住宅ローンに申し込めないというケースはほぼないでしょう。また最近では金融機関によっては50年まで借りることができる住宅ローンもでており、20代だと取り組みやすいといったメリットもあります。

ただし、勤続年数が短い場合や、収入がまだ少ない場合には注意が必要です。希望する借入額に対して収入が少ない、または安定していないと判断されると、希望額を全額借りられない可能性もあります。その場合は、同居する親族とのペアローンや収入合算など、別の方法も検討してみましょう。

まずは、現在の年収や日々の生活費をチェックして、どれくらいの金額なら余裕を持って返済できるかについて考えてみましょう。今後の結婚や出産など大きな支出を伴うライフイベントについても可能な限り考慮しつつ、借入金額を決めるのをおすすめします。

30代の場合

30代で住宅ローンを申し込む場合、完済時の年齢と返済期間のバランスを考慮しましょう。仮に、35歳の方が35年ローンを組む場合、完済時年齢は70歳となります。65歳で定年退職を迎える場合は、その後の5年間の返済をどのように行うかイメージしておくことが大事です。

退職金で残債を完済するのか、定年退職までに繰上げ返済を行うのか、そもそも返済期間を短く設定するのか、など自分に合った返済プランを検討してみましょう。

退職金で残債を繰上げ返済する場合、退職金の手取りが減ってしまうため、老後資金の確保が課題となります。老後資金を確保するためには、iDeCoやNISAなどの制度を利用して、早いうちから資産形成に取り組むのも一つの手です。

また、返済期間を短く設定する場合は、毎月の返済額が増える点に注意しましょう。転職や独立などで収入が減ったり、出産や車の購入などでまとまった資金が必要になったりすると、日々の生活が圧迫される可能性があります。想定外の支出にも備えて、ある程度余裕を持って返済できるように借入金額を決めることが大事です。

40代の場合

40代が住宅ローンを組む場合は、返済期間や借入金額に注意する必要があります。多くの金融機関では、完済時年齢を80歳までと定めていることが多く、35年の住宅ローンを組みたい場合は、44歳までに契約をしなくてはいけません。

ただし、44歳で35年の住宅ローンを契約できたとしても、完済まで無理なく返済し続けられるかどうかは人によって異なります。会社を定年退職した後は一般的に収入が少なくなるため、退職金やそれまでの貯蓄を切り崩す必要も出てきます。現在の収入・支出に加えて今後の生活もイメージした上で、返済を継続できるか検討しましょう。

40代になると、20代〜30代と比べて年収が上がり、収入が安定するため、貯蓄の一部を住宅購入の頭金に回して、借入金額をなるべく抑えるのがおすすめです。
一方で、子どもがまだ小さい世帯などでは、教育費の準備も行っていく必要があります。突然の支出に備えて、ある程度の資金は手元にも確保しておくように注意しましょう。

50代の場合

50代で住宅ローンを契約する場合、完済までの返済期間が短くなります。そのため、まずは現実的な返済期間をイメージした上で、借入希望額から毎月の返済額をシミュレーションしてみましょう。

退職金や年金などの具体的な金額もイメージしやすくなってくる年代なので、退職後の収入や支出のバランスも確認した上で、無理なく返済できる金額かをチェックします。

特に、健康状態には注意が必要です。現在の健康状態に問題があり、告知事項に該当すると団信に加入できず住宅ローンを申し込めません。また、無事に住宅ローンを組めたとしても、病気などの治療費や介護の費用など急な支出が発生する可能性もあります。

現在の健康状態に注意した上で、今後大きなケガや病気が発生した場合も無理なく返済できるように、余裕を持った返済計画を立てるのをおすすめします。

60代の場合

多くの金融機関では借入時の年齢について、65歳〜70歳程度を上限に定めています。そのため、まずは自分の年齢でも借入できるかどうかをチェックしましょう。

60代で住宅ローンを借りる場合は、若い世代と比べて返済期間が短くなることから、借入上限が低くなることもあらかじめ想定しておく必要があります。退職金やこれまでの貯蓄がある方は、なるべく頭金を入れて借入金額を抑えることを意識するのをおすすめします。

健康状態に不安がある方は、審査の基準が緩和された「ワイド団信」や、団信の加入を必須としていない「フラット35」などの住宅ローンも選択肢に入れてみましょう。

年齢以外に気にしておきたい住宅ローンのポイントとは

住宅ローンを借りるにあたっては、年齢以外に考慮したいポイントがいくつかあります。
国土交通省の「令和4年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、金融機関が住宅ローンの審査にあたって考慮する主な項目は下記のとおりです。

よくある項目

完済時年齢
健康状態
借入時年齢
担保評価
勤続年数
連帯保証
返済負担率
年収

出典: 国土交通省　令和4年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書

完済時や借入時の年齢はほとんどの金融機関が重視している項目ですが、その他にも「健康状態」や「担保評価」、「勤続年数」「返済負担率」「年収」などの項目が審査に当たってチェックされます。

年齢が若かったとしても、健康状態に問題があると団信に加入できず、住宅ローンを申し込めないケースがあるため注意しましょう。健康に不安がある方は、引き受け範囲を拡大した「ワイド団信」であれば加入できる可能性もあります。

また、勤続年数や年収、返済負担率など本人の収入に関連する項目が基準を満たさない場合も、安定的に返済が行われない可能性が高いとして審査に落ちてしまう場合があります。

住宅ローンの借入を検討する場合は、年齢以外にもこれらの要素を改めて確認した上で、今後のライフプランを踏まえた返済計画を立てるのが重要です。住宅ローンの返済は長期にわたるため、無理なく返済を続けられるかをシミュレーションしてみましょう。

まとめ

住宅ローンの申し込みや契約には、年齢制限が設けられています。申込時の年齢だけでなく、完済時の年齢もよく確認した上で、借入金額を決めるのがおすすめです。

一般的に、住宅ローンの返済は長期にわたるため、無理なく返済を続けられるかどうかは今後のライフプランとも関わってきます。今後、想定される大きなライフイベントを考え、どのタイミングでいくら必要になるかを把握した上で、返済計画を立てることでお金の不安や悩みを解消することができます。
特に、借り換えの場合は年齢が上がったタイミングで再度住宅ローンを組むことになります。退職後の生活もイメージした上で、毎月の返済金額が適正かにもついても改めて考えるのをおすすめします。
借り換えを検討している方は、借り換えシミュレーションを利用して、具体的な返済金額をイメージすることから始めてみましょう。

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